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24 de Fevereiro de 2020

Relação de Condomínio Vs Cláusulas Abusivas

Possibilidade de questionamento de cláusulas abusivas da Convenção Condominial

João Paulo Nunes Machado, Advogado
há 2 anos

Condomínio em sua definição, segundo leciona Caio Mário M. S. Pereira é "quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes". Por efeito de lei vide o código civil no que tange direito de vizinhança entende-se que a Convenção Condominial pode ser entendida como a "lei" que regula as relações dos condôminos entre si e frente a terceiros, assim sendo, cada condômino poderá usar livremente da coisa conforme seu destino, ou sua utilização prática, desde que não impeça que os demais condôminos possam também exercer seus direitos sobre ela.

As convenções condominiais, portanto, são regras que devem ser observadas e respeitadas por todos os condôminos, entretanto algumas vezes estas podem ser abusivas vindo a infringir direitos individuais caso este em que há possibilidade de se recorrer ao judiciário questionando a clausula considerada abusiva de tal maneira que como podemos observar a seguir alguns julgados no sentido de reconhecer a abusividade e consequentemente determinar a clausula condominial nula.


Proprietários de apartamentos de cobertura pagam mesmas quotas condominiais de unidades menores

Uma sentença da 4ª Vara Cível de Goiânia (GO) pode se transformar no embrião para uma futura equiparação no valor das quotas condominiais.

O juiz Rodrigo de Silveira determinou a redução da taxa condominial de cinco proprietários de apartamentos de cobertura do Residencial Solar Gran Bueno, que estavam pagando valores superiores aos dos demais condôminos.

Ao declarar nulas duas cláusulas da convenção do condomínio, o magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pelos que possuem imóveis com dimensões maiores que os outros e, por essa razão, arcavam com um custo maior.

O magistrado analisou uma realidade brasileira: “as unidades maiores são minoria, de modo que dificilmente a contribuição igualitária entre os condôminos será aprovada pela assembleia geral, cuja soberania, a meu ver, não pode diferenciar os apartamentos mais simples daqueles que tem área maior”.

Detalhe bem pensado da sentença: “pouco importa se no condomínio há unidades de 100, 200 ou 300 metros quadrados; todos os moradores devem despender os mesmos valores a título de taxas condominiais”.

O juiz menciona o artigo , caput, da Constituição Federal, que estabelece a igualdade de todos perante a lei.

E conclui que no Brasil “há uma cultura predominante, porém equivocada, no sentido de que os imóveis de cobertura, por serem maiores, dão mais despesas e custos e que, portanto, devem participar do rateio de forma mais efetiva”. (Proc. nº 201201270515)


Autorizada permanência de animal em condomínio

Em decisão monocrática, o desembargador Kisleu Dias Maciel Filho manteve sentença do juiz Rodrigo de Melo Brustolin, da 3ª Vara Cível da comarca de Rio Verde, que permitiu que um morador mantenha no condomínio seu animal de estimação e declarou nula a Cláusula 20 do Regulamento Interno do Condomínio Residencial Villa Verde, que proíbe a permanência ou trânsito de quaisquer espécies de animal.

O magistrado refutou os argumentos do Condomínio Residencial de que o que vale é a vontade da maioria dos condôminos votada em assembleia e frisou que os condôminos optaram pela proibição da permanência de animais no edifício, sendo irrelevante que o animal seja ou não inofensivo. O juiz a quo entendeu que a proibição genérica da presença de animais em condomínios tem sido flexibilizada pela jurisprudência, principalmente quando se trata de animal de estimação de pequeno porte e que não seja nocivo nem afete a tranquilidade dos demais condôminos. Posto isto, a meu sentir, em que pese os argumentos despendidos pelo condomínio, tenho que seu inconformismo não merece prosperar, frisou.

De acordo com o Kisleu Filho, é incontroverso nos autos que a convenção do condomínio, no qual o autor é proprietário de unidade autônoma, traz expressa proibição sobre a permanência de animais de qualquer espécie. Para ele, apesar da regra que rege a relação entre os condôminos é constituída na vontade da maioria, essa limitação não pode ser verdade absoluta.

No entanto, a despeito da regra expressa nesse sentido, a limitação imposta não pode se configurar como absoluta, intransponível, merecendo a devida atenuação à luz da situação fática vivenciada, mormente em razão do conflito entre a referida e o direito de propriedade do autor. A autonomia da vontade da parte autora e, ademais, seu direito de propriedade, podem, como dito, sofrer a limitação imposta pela coletividade, especificamente nos casos de condomínio edilício, observando-se, neste particular, a vontade geral na busca do bem comum, desde que a satisfação deste bem comum, no caso particular, se revele razoável e passível de proteção, explicou.

Assim, o desembargador destacou que, para que prevaleça a proibição inserida no regulamento do condomínio quanto à manutenção de animais no edifício, há de ser demonstrado o efetivo prejuízo à saúde e à segurança dos demais moradores, situação que não se encontra no caso.

Além disso, o magistrado lembrou que quando há esse tipo de conflito, prevalece, no caso, o maior peso relativo, que, na demanda, é o de se resguardar o direito de propriedade do morador, sem impingir qualquer dano a direito de terceiros. O direito de propriedade do autor de manter animal doméstico de pequeno porte em sua unidade não pode ser tolhido em razão de norma prevista em convenção de condomínio, quando o exercício de tal direito não causa nenhuma perturbação, desconforto ou risco aos demais condôminos, sob pena de implicar restrições ao uso da sua propriedade. Daí, não se evidenciam motivos suficientes para proibir a permanência do animal no condomínio, pois não se está diante de uso anormal da propriedade, conforme previsto no artigo 1.277, do Código Civil de 2002, enfatizou. Veja da decisão (Texto: Arianne Lopes - Centro de Comunicação Social do TJGO)

18 Comentários

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Muito interessante a decisão da 4ª Vara Cível de Goiânia que igualou a contribuição dos proprietários de apartamentos com área maior (geralmente os de cobertura) ao dispendido pelos demais condôminos. Entendo também ser justa tal decisão, pois a área do condomínio e seus custos são os mesmos para todos os condôminos, independente da área particular de sua unidade, esta sim, tratada diferente quando da incidência de IPTU por exemplo.

O caso inclusive merece um estudo quanto a extensão desse entendimento aos condomínios horizontais, pois é muito comum cobrarem um valor maior de condomínio dependendo da área do lote adquirido. continuar lendo

Boa tarde José Barros. No meu caso, resido em um condomínio horizontal, onde os lotes possuem diferença de até 100 metros quadrados. Contudo, o valor da taxa de condomínio é igual para todos os terreno. continuar lendo

Agora pode-se criar um novo parâmetro, uma família que compre duas unidades, sendo uma sobre a outra, e que venha a unifica-las sobre duplex bjo registro der imóveis tornando-a uma única unidade, isso faria com que o condomínio que antes era para cada unidade venha a ser apenas um, diminuindo e onerando os outros proprietários. Mesmo argumento da metragem acima. continuar lendo

Erick, eu considerei a decisão justa, pois a área maior em princípio não aumenta os custos para o condomínio. Mas o seu contraponto é muito interessante. continuar lendo

Acredito que a diferença entre unidades residenciais em questão pura e simples de metragem não são passiveis de taxação diferenciada, haja vista que a cobrança condominial é feita baseada nos custos operacionais de manutenção e pessoal de tal maneira que não gera de forma alguma custo maior para o condomínio a metragem da unidade autônoma, devendo portanto todos pagarem a mesma cota condominial salvo nos casos de anexação de duas ou + unidades residenciais ou caso haja tratamento diferenciado para algum condômino com a exemplo de um elevador privativo para cobertura ou serviço agregado exclusivo do tipo. Firmo então entendimento na igualdade do pagamento das cotas condominiais independentemente da metragem da unidade autônoma salvo nos casos descritos acima ou similares ao exposto. continuar lendo

E nos casos em que a cobertura tem um número maior de vagas para carros que os outros apartamentos?
E na pintura da fachada do prédio, a cobertura tem a área maior que os outros apartamentos a ser pintada, os apartamentos com menores fachadas pagarão para os de maiores fachadas (as coberturas)?
E os condomínios em que a água não é individualizada, os apartamentos pagarão pela água gasta para encher as piscinas das coberturas? continuar lendo

Muito bom continuar lendo

Obrigado pelo comentário positivo Dra. continuar lendo

E nos casos em que a cobertura tem um número maior de vagas para carros que os outros apartamentos? E na pintura da fachada do prédio, a cobertura tem a área maior que os outros apartamentos a ser pintada, os apartamentos com menores fachadas pagarão para os de maiores fachadas (as coberturas)? E os condomínios em que a água não é individualizada, os apartamentos pagarão pela água gasta para encher as piscinas das coberturas? continuar lendo

O seu artigo é muito bom. Gostaria que continuasse explorando o assunto condomínio. Por exemplo: uso de tela de proteçâo contra mosquitos da dengue, morisocas e moscas entre outros. A convenção não proibia. Passados quase dois anos de uso da tela, sem nenhuma reclamação ou notificação do Sindico, foi realizada uma assembleia proibindo o seu uso. continuar lendo

Entendo que de maneira geral os condomínios impedem o uso de objetos que interfiram na aparência da fachada. Se por um lado é compreensível, por outro acaba sendo estranho que permitam telas para proteção das crianças, mas impeçam telas de malhas mais finas para impedir a passagem de insetos. Afinal, a diferença entre uma e outra é apenas o tamanho da malha. De qualquer forma, apenas como sugestão para solucionar o seu problema de imediato, coloque a tela do lado interno. Mas não deixe de brigar! Sempre deixo claro que sou leigo, então as minhas sugestões não são abalizadas, mas eu acho que você poderia apelar para o direito adquirido. Consulte um advogado. continuar lendo

Entendo que não existindo previsão proibitiva na convenção condominial quanto a utilização de tela ou rede de proteção é permitido sua instalação independentemente de autorização do síndico. Frisa-se que é dever do síndico conforme aduz ART. 1.348 inciso IV do Código Civil que : "cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;" sendo assim é obrigação do sindico zelar por seu cumprimento, haja vista portanto o lapso temporal de 2 meses como aduzido por você Tereza Cristina Maia de Oliveira entendo que ocorreu omissão/negligencia caso existisse previsão na convenção condominial entretanto não ocorrendo tal situação configura abuso de autoridade podendo ser submetido a todas as sanções legais previstas para quem comete infrações penais ou do Código Civil. Em outras palavras, isso significa que o síndico abusivo pode ser acionado judicialmente, inclusive por danos morais, se transgredir as normas legais. Além disso, como o poder atribuído a ele é dado pelos condôminos, esse poder pode ser cassado. Para tanto, basta que pelo menos um quarto dos condôminos se reúna em assembleia para votar a substituição do síndico. Se 50% dos presentes mais um decidirem pela substituição, ela o será feita. continuar lendo

Excelente! E isso mesmo! Concordo com todo texto continuar lendo

Obrigado Dra Calistamar Nobre continuar lendo